Vorstand

Bericht des Vorstands: Entwicklung und Unternehmenspolitik

Wirtschaftliche Entwicklung

Trotz der anhaltenden Schwierigkeiten, die durch Lieferkettenprobleme, Energiekrise, Inflation, Fachkräftemangel und den Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine verursacht werden, befindet sich Deutschland auf dem Erholungspfad. Nach einem pandemiebedingten Einbruch des BIPs im Vorjahr um 3,7 % wird dies durch einen Anstieg des preisbereinigten BIPs um 1,8 % im Jahr 2022 deutlich. Die deutsche Wirtschaft profitierte von Nachholeffekten durch die Aufhebung von Corona-Restriktionen und Unterstützungsprogrammen seitens der Regierung. Durch privaten Konsum – vor allem in der Reise- und der Hotelbranche – wird der positive Trend unterstützt. Jedoch sanken die Ausgaben für Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Verbraucherpreise in Deutschland 2022 um 7,9 %, was vor allem auf die hohen Preise für Energieprodukte zurückzuführen ist. Staatliche Energiepreisentlastungen sorgten im Dezember für eine Dämpfung des Anstiegs. Die privaten Konsumausgaben stiegen mit 11,9 % stärker als das zur Verfügung stehende Einkommen. Diese zusätzlichen Belastungen der Menschen sind auch ein wesentlicher Grund dafür, dass die Sparquote sank.

Trotz des schwierigen Umfeldes sind Volkswirte bezogen auf die Entwicklung 2023 optimistisch, auch wenn dennoch die Gefahr einer Rezession besteht. Daher wird ein leichter Zuwachs des BIPs um 0,2 % im Jahr 2023 und um 1,8 % im Jahr 2024 erwartet.

Die Lage der deutschen Wohnungswirtschaft

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft trägt trotz eines negativen Trends weiterhin mit einem Anteil von 10 % zur gesamtdeutschen Bruttowertschöpfung bei (Vorjahr: 10,7 %). Die Branche wuchs im Jahr 2022 um nominal 2 % und erzielte eine Bruttowertschöpfung von 348,8 Mrd. Euro (Vorjahr: 342,0 Mrd. Euro). 2022 waren in diesem Sektor 477.000 Menschen beschäftigt, 4.000 mehr als im Vorjahr. Die Bauinvestitionen sind jedoch aufgrund gestörter Lieferketten, fehlenden Baumaterials, stark gestiegener Energiekosten, anhaltenden Fachkräftemangels und gestiegener Zinsen gesunken. Der Wohnungsbau gerät daher ins Stocken. Die Zahl fertiger neuer Wohnungen liegt weiter deutlich unter dem Bedarf und es kommt zu einer wachsenden Zahl von Auftragsstornierungen, was den Negativtrend verstärkt. Zudem steigen die Baukosten dynamisch aufgrund ordnungsrechtlicher Vorgaben (z. B. GEG, Klimaschutzgesetz etc.), weiterer behördlicher Auflagen und der damit verbundenen Komplexität beim Wohnungsbau.

Die Grundstücks-
und Wohnungswirtschaft trägt

10 %

zur gesamtdeutschen Bruttowertschöpfung bei

Die Situation in Hamburg

Die Metropolregion Hamburg hat im ersten Halbjahr 2022 eine deutlich bessere Entwicklung als auf Bundesebene erlebt. Das Hamburger BIP stieg nominal um 10,8 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2021, während das Baugewerbe ebenfalls eine positive Entwicklung verzeichnete. Die stärkste Erholung der Wirtschaftsleistung zeigte sich im Hamburger Dienstleistungsbereich, in dem 88 % aller Erwerbstätigen in Hamburg arbeiten. Zudem erreichte Hamburg einen neuen Höchststand bei den Erwerbstätigen mit 1,3 Millionen Personen und einem Anstieg 2022 um 2,1 %, der sich deutlich von der bundesweiten Entwicklung i. H. v. 1,3 % abhebt.

Zum Jahresanfang 2022 lebten rund 1,85 Millionen Menschen in Hamburg, was den höchsten Stand seit 1965 darstellt. Dieser Anstieg resultiert vor allem aus dem positiven Verhältnis aus Geburten zu Verstorbenen. Die Bevölkerung der Hansestadt ist im Durchschnitt 42,3 Jahre alt, wobei der Anteil der über 50-Jährigen 38,1 % und der 18- bis 29-Jährigen 15,4 % beträgt. Der Anteil an Einpersonenhaushalten liegt bei 54,4 % und ist gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben. Die durchschnittliche Wohnfläche der Einwohnerinnen und Einwohner ist weiter auf mittlerweile 39,4 m² gestiegen. Hamburg ist multikulturell geprägt, nahezu alle Staatsangehörigkeiten sind vertreten. Hamburg befindet sich aktuell in einem Bevölkerungswachstum, das sich in den nächsten 15 Jahren voraussichtlich fortsetzen wird. Schätzungen gehen davon aus, dass die Bevölkerung in Hamburg bis 2035 auf rund 2,03 Millionen Hamburgerinnen und Hamburger anwachsen könnte.

Der Wohnungsneubau wird jedoch durch einen Mangel an baureifen und bezahlbaren Grundstücken, Kapazitätsengpässe bei Bauleitplanung und Bauwirtschaft, die gestiegenen Kosten für Baumaterial sowie stetig steigende Zinsen erheblich erschwert.

Die Attraktivität der Hansestadt als Ort zum Arbeiten und Wohnen bleibt ungebrochen, was eine stabile Nachfrage nach Wohnraum bedingt. Arbeitsmarkt- und Einkommensaussichten sind nicht nachhaltig getrübt. Gut funktionierende staatliche Programme zur Wohnkostenunterstützung verhindern relevante Mietausfälle bei Wohnungsmieten, vor allem mit Blick auf die Unterstützung bei Wohnnebenkosten.

Das Bündnis für das Wohnen in Hamburg hält am Ziel fest, jährlich 10.000 genehmigte Wohnungen zu schaffen, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Dazu wurde bereits 2011 eine Vereinbarung zwischen Senat, Verbänden der Wohnungswirtschaft und der SAGA unter Beteiligung der Mietervereine getroffen, die konkrete Maßnahmen und Zielsetzungen für eine aktive und sozialverträgliche Weiterentwicklung des Hamburger Wohnungsmarktes beinhaltet. Seit Bestehen des Bündnisses bis einschließlich 2022 wurden Genehmigungen für insgesamt 126.818 Wohnungen erteilt, darunter 30.000 öffentlich geförderte Wohnungen

▲ Bürgerweide: Ein zehnjähriger Prozess der Quartiersentwicklung fand hier seinen Abschluss.

Unternehmenspolitik

Investitionen von

35,7
Millionen
Euro

in bestands-
ersetzenden
Neubau, Voll-
modernisierungen
und energetische
Modernisierungen
sowie Instandhaltung

Die Unternehmenspolitik der HBH muss sich neuen Herausforderungen stellen, um weiterhin bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Als zusätzliche Komponente wird zukünftig verstärkt Wert auf die energetischen Anforderungen gelegt, um die Klimaschutzziele einzuhalten und einen positiven Beitrag zur Senkung der Erderwärmung zu leisten. Um das Energieeinsparpotenzial und die CO2-Reduzierung in unseren Bestandsgebäuden zu erhöhen, haben wir einen Modernisierungsfahrplan erstellt, der die HBH zur ab 2045 geforderten Klimaneutralität führt. Hierbei zeigt sich, dass sich die seit Jahren konsequent verfolgte energetische Optimierung unseres Bestandes positiv auf die Klimabilanz der Genossenschaft auswirkt und somit auch auf die Verbräuche unserer Mitglieder in den optimierten Objekten.

Sozial und mit unseren Mitgliedern verbunden

Unsere Genossenschaft legt großen Wert auf ein frühzeitiges Einbinden der betroffenen Mitglieder, um eine bedarfsgerechte Planung und hohe Akzeptanz bei Investitionsvorhaben zu gewährleisten. Zudem sorgt ein ausgewogenes Mietenkonzept für die Vermeidung von Gentrifizierung dafür, dass sich Bestandsmieter die Wohnungen auch nach der Modernisierung / dem Neubau noch leisten können. Um dies zu ermöglichen, ist die Inanspruchnahme von Fördermitteln der KfW und der IFB erforderlich.

Seit dem Vorjahr anmietbare E-Lastenräder erfreuen sich großer Beliebtheit und werden von unseren Mitgliedern gern genutzt. Darüber hinaus übernimmt unsere Genossenschaft soziale Verantwortung über die Versorgung mit Wohnraum hinaus. So besteht beispielsweise eine Zusammenarbeit mit dem Verein „Freunde alter Menschen“, um Vereinsamung im Alter entgegenzuwirken. Unser Concierge-Dienst steht auch nach der Corona-Zeit für die Mitglieder bereit, um hilfebedürftige ältere Mitglieder zu unterstützen. Außerdem bieten wir unseren Mitgliedern durch das Personal der Genossenschaft Unterstützung in Form der „Helfenden Hand“, die bei alltäglichen Besorgungen und Tätigkeiten im Haushalt hilft.

Investitionen

Die Genossenschaft hat im letzten Jahr wieder deutlich in den Bestand investiert, wie die Tabelle auf Seite 10 zeigt. Der Investitionsmix besteht aus einem Drittel bestandsersetzendem Neubau, Vollmodernisierungen und energetischen Modernisierungen sowie Instandhaltung. Insgesamt betrugen die Investitionen 35,7 Millionen Euro, von denen 20,9 Millionen Euro aus Eigenkapital stammen.

Quartier Hamburg-Borgfelde – Bürgerweide/Hinrichsenstr.

Mit dem Ende der Quartiersentwicklung im März 2023 fand ein zehnjähriger Prozess der Planung und Ausführung seinen Abschluss. Im letzten Neubauabschnitt wurden den Mitgliedern zum Ende des Geschäftsjahres 35 öffentlich geförderte und 21 freifinanzierte Wohnungen übergeben. Von den geplanten Investitionskosten von rund 16,2 Millionen Euro fielen bis zum Stichtag 31.12.2022 ca. 16,0 Millionen Euro an. Neben dem Neubau wurde auch die Vollmodernisierung eines im Quartier befindlichen Objektes erfolgreich abgeschlossen und es entstanden 36 freifinanzierte Wohnungen, die wie der Neubau den hohen energetischen Anforderungen gerecht werden. Die Investitionskosten betrugen hierfür 2022 rund 3,5 Millionen Euro. Im August 2022 wurde mit dem letzten Modernisierungsabschnitt begonnen. Durch Wohnungszusammenlegung stehen den Mitgliedern ab April 2023 von den ursprünglich insgesamt 13 Wohnungen nach Fertigstellung 9 freifinanzierte und vollmodernisierte Wohnungen zur Verfügung. Das Investitionsvolumen lag bei rund 1,9 Millionen Euro, von denen etwa die Hälfte bereits im Geschäftsjahr investiert wurde. Neben den Gebäuden wurden die zugehörigen Außenanlagen umfassend neugestaltet, die abschließenden Arbeiten erfolgen im Geschäftsjahr 2023.

Komplettiert wird das Angebot in diesem Quartier durch eine unter dem Neubau errichtete Tiefgarage, die eine angrenzende bestehende Tiefgarage erweitert und 90 Stellplätze bietet. Hierin wurde auch die Ladeinfrastruktur ausgebaut, um den Bewohnerinnen und Bewohnern den Zugang zur Elektromobilität zu ermöglichen. Entstanden ist mit dem Konzept ein zentral gelegenes Quartier mit 298 Wohnungen, davon 58 öffentlich gefördert, mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr in einem ansprechenden Wohnumfeld. Die Investitionskosten belaufen sich insgesamt auf rund 60 Millionen Euro.

 

GewerkeInvestitionen
Dachdecker/Klempner1.940,8 T€
Maler1.773,2 T€
Elektriker1.417,7 T€
Heizung584,0 T€
Fußboden577,9 T€
Fliesenleger549,3 T€
Tischler548,7 T€
Aufzugsanlagen521,2 T€
Außenanlagen423,7 T€
Schlosserarbeiten232,5 T€
Maurer/Betonsanierung/WDVS177,3 T€
Einzelwohnungssanierung und Küchen102,0 T€
Weitere1.062,0 T€
ZWISCHENSUMME
FREMDKOSTEN
9.910,3 T€
Verrechnete Kosten –
Eigenleistungen
1.053,8 T€
GESAMT10.964,1 T€

Quartiersentwicklung Hamburg-Barmbek-Süd, Sentastr./Ortrudstr./Lohkoppelstr.

Seit Februar 2023 ist es so weit: Der Abriss der Bestandsgebäude für den ersten Neubauabschnitt der Quartiersentwicklung beginnt. Dabei stellen steigende Baupreise in Kombination mit häufigen Umplanungen aufgrund sich ständig ändernder Behördenauflagen oder Förderbedingungen eine Herausforderung dar. Entstehen sollen, im ersten von den drei geplanten Neubauabschnitten, 42 öffentlich geförderte Wohnungen sowie eine Tiefgarage, die das Ensemble der bereits im Quartier vollmodernisierten Objekte ergänzen. Durch Berücksichtigung erhöhter energetischer Anforderungen leistet der Neubau ebenfalls einen Beitrag zur CO2-Reduzierung. Die Fertigstellung ist für Ende 2024 geplant, wobei das Investitionsvolumen bei rund 22,0 Millionen Euro liegt. Erfahrungen aus vorangegangenen Quartiersentwicklungen wirken sich positiv aus und es zeigt sich vor allem, dass die frühzeitige Einbindung der Mitglieder die Akzeptanz der Maßnahme fördert. Der Abschluss des gesamten Quartierskonzeptes ist für 2029 geplant. Jedoch ist noch unklar, inwieweit sich die gesetzlichen wie auch finanziellen Rahmenbedingungen auf die in den nächsten Jahren anstehenden Investitionsvorhaben auswirken. Zwar ist davon auszugehen, dass sich der zu beobachtende Auftragseinbruch in der Baubranche durch die ungünstige Marktlage dämpfend auf die Baupreise auswirken könnte, jedoch stehen die weiteren Neubauinvestitionen in diesem Quartier auch hinsichtlich ihrer Finanzierung durch die stark gestiegenen Zinsen und eine eventuell nicht ausreichende Kompensation durch die Förderpolitik auf dem Prüfstand. Zusätzlich werden die Wirtschaftlichkeit und die Durchführbarkeit der Vorhaben, auch mit Blick auf die aktuelle Klimaschutzdiskussion und -gesetzgebung auf nationaler und EU-Ebene, neu zu beurteilen sein.

Hamburg-Barmbek-Süd Damerowsweg/ Alter Teichweg/Reyesweg

Ebenfalls mit besonderen Herausforderungen durch Behördenauflagen wurde im Geschäftsjahr die Gebäudehülle der an diesem Standort befindlichen Objekte mit 113 Wohnungen umfassend energetisch modernisiert. Dazu gehörten neben dem Dach, der hofseitigen Fassade und dem Einbau neuer Fenster der Bau von Balkonen und ein zweiter Rettungsweg. Die Investitionen in diese Maßnahme betrugen insgesamt 4,2 Millionen Euro, wovon 3,3 Millionen Euro im Jahr 2022 ausgegeben wurden. Die Maßnahme fand im 1. Quartal 2023 ihren Abschluss.

Hamburg-Rahlstedt Wolliner Straße

Mit Abschluss der Maßnahme zur energetischen Modernisierung der 93 öffentlich geförderten Wohnungen in der Wolliner Straße wurden insgesamt 6,8 Millionen Euro investiert, davon der Großteil von rund 5,9 Millionen Euro bis zum 31.12.2022. Jedoch verschoben sich Arbeiten an der Fassade und der Außenanlage, bedingt durch die Witterung, auf das Frühjahr 2023. Auch bei diesem Vorhaben wurden die Fassade gedämmt, das Dach erneuert und neue Fenster eingebaut.

Hamburg-Bergstedt

In Vorbereitung der energetischen Modernisierung, die im Geschäftsjahr 2023 fortgesetzt wird, wurde in der Wohnanlage mit 61 Wohnungen im Norden Hamburgs bereits eine neue Heizungsanlage eingebaut. Zu den Maßnahmen gehören die Modernisierung der Gebäudehülle, des Daches und der Fenster. Die Investitionssumme für dieses Vorhaben beträgt rund 4,5 Millionen Euro. Die geplante Fertigstellung ist spätestens für das Frühjahr 2024 geplant.

Bezogen auf die zuvor genannten Maßnahmen wurden im Geschäftsjahr rund 42 % der Investitionsausgaben durch Eigenmittel finanziert, während die restlichen Finanzmittel durch zinsgünstige Darlehen abgedeckt wurden.

Den Bestand generationsübergreifend zu erhalten und sukzessive energetisch zu modernisieren, hat – wie in den Jahren zuvor – für uns oberste Priorität. Obwohl mit steigenden Kosten durch Nachholeffekte nach der Pandemiezeit geplant wurde, betrugen die Aufwendungen für Groß- und Kleininstandhaltungsmaßnahmen inklusive eigener Leistungen rund 11,0 Millionen Euro und hielten sich damit annähernd auf dem Vorjahresniveau. Über 50 % der Instandhaltungsaufwendungen entfielen dabei auf die Gewerke Dachdecker/Klempner, Maler, Elektriker und Heizung. Dies resultiert zum einen aus der Instandsetzung von Fassaden und energetischen Instandhaltungsarbeiten und zum anderen dem E-Check sowie malermäßiger Instandsetzung beim Wohnungswechsel.

Investitionssumme 2022FremdkapitalEigenkapital
Neubau13.657 T€6.579 T€7.078 T€
Vollmodernisierung4.527 T€ 4.475 T€52 T€
Energetische Modernisierung6.150 T€3.300 T€2.850 T€
Sonstige Investitionen446 T€0 T€446 T€
Investitionen in das Anlagevermögen24.780 T€14.354 T€9.980 T€
Instandhaltung10.964 T€0 T€10.964 T€
GESAMT (inkl. verrechneter Zuschüsse)35.744 T€14.354 T€20.944 T€

6,87 Euro

durchschnittliche Nutzungsgebühr

Erträge und Mietentwicklung

Die Nachfrage nach Wohnungen in der Metropolregion Hamburg ist ungebrochen, was zu einer stabilen Ertragssituation führt. Die durchschnittliche Miete des zuletzt im Jahre 2021 veröffentlichten Mietenspiegels liegt bei 9,29 Euro/m² Wohnfläche. Im dritten Quartal 2022 lag die Angebotsmiete sogar bei 12,09 Euro/m² Wohnfläche. Im Vergleich dazu liegt die durchschnittliche Angebotsmiete der HBH im Jahr 2022 bei 7,64 Euro/m² Wohnfläche.

Die Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eG erhebt eine durchschnittliche Nutzungsgebühr in Höhe von 6,87 Euro/m² Wohnfläche. Zieht man die Mietzuschüsse der Investitions- und Förderbank (IFB) hinzu, ergibt sich ein durchschnittlicher Mietertrag von 6,89 €/m² Wohnfläche. Differenziert nach der Finanzierungsart der Wohnungen beläuft sich die durchschnittliche Nutzungsgebühr für den öffentlich geförderten Wohnraum auf 5,63 €/m² und für den freifinanzierten Wohnraum auf 7,21 €/m² Wohnfläche. Betrachtet man die letzten 10 Jahre, ergibt sich eine durchschnittliche Nutzungsgebührenerhöhung von jährlich 1,74 %, während im gleichen Zeitraum die Inflationsrate im Durchschnitt bei jährlich 1,87 % lag. Dies zeigt, dass die Mieten der Genossenschaft sich weiterhin mietpreisdämpfend auf den Markt auswirken.

Die Genossenschaft hat aufgrund geplanter und anstehender Baumaßnahmen bewusst Leerstand in Kauf genommen, was auch Auswirkung auf die Erlösschmälerung hat. Um Mitglieder aus Quartieren mit Baumaßnahmen unterzubringen, wurden Ausweichwohnungen bereitgestellt. Abhängig vom Baufortschritt führt das zu leicht schwankenden Erlösschmälerungen. Struktureller Leerstand besteht nicht und ist nicht zu erwarten. Aufgrund allgemeiner Kostensteigerungen sind die Vorauszahlungen für Betriebskosten leicht gestiegen, jedoch sind die Vorauszahlungen für Wasser nahezu konstant. Die Vorauszahlungen für Heizkosten haben gegenüber dem Vorjahr drastisch zugenommen (um ca. 84 %), was auf die stark gestiegenen Energiekosten im Bereich der Fern- und Nahwärmeversorgung zurückzuführen ist. Da für unsere gasversorgten Objekte langfristige Verträge abgeschlossen wurden, haben die explodierenden Gaspreise im Jahr 2022 keinen Einfluss. Aufgrund des hohen Tilgungsanteils bei der Darlehensfinanzierung von Investitionen in das Anlagevermögen sind die frei verfügbaren Mittel aus den Mieteinnahmen leicht gesunken.

je m² monatlich (Wohnungen)

20222021202020192018
Nutzungsgebühr6,87 €6,75 €6,57 €6,34 €6,29 €
Vorauszahlung Betriebskosten1,45 €1,39 €1,36 €1,30 €1,28 €
Energetische Vorauszahlung Heizkosten1,71 €0,93 €0,85 €0,92 €0,92 €
Vorauszahlung Be- und Entwässerung0,51 €0,50 €0,49 €0,48 €0,48 €
GESAMT10,54 €9,57 €9,27 €9,04 €8,97 €

Steuerbilanz

Als partiell steuerpflichtiges Wohnungsunternehmen unterliegen unsere Nichtmitgliedergeschäfte der Steuerpflicht. Hierzu zählt insbesondere die Vermietung von Gewerbeeinheiten, Wohneinheiten und Garagen. Die Steuerbilanz für das Jahr 2021 befindet sich in den letzten Zügen der Erstellung. Die Festsetzung steht dadurch noch aus. Der Anteil steuerpflichtiger Geschäfte 2021 ist mit 1,95 % bereits ermittelt.

Gezielte
Weiterbildungs-
angebote als
Mehrwert für
die HBH und die
Mitarbeiter

Personalentwicklung

Vielseitige Fähigkeiten und der persönliche Einsatz unserer Mitarbeiter tragen maßgeblich zum Erfolg der Genossenschaft bei. Daher hat die HBH die technischen, datenschutzrechtlichen sowie arbeitsorganisatorischen Rahmenbedingungen aus dem Vorjahr ausgebaut und bietet die Möglichkeit einer flexiblen Arbeitszeitgestaltung in Form einer Vertrauensarbeitszeit. Im Geschäftsjahr wurden zudem weiterführende Vorbereitungen für das mobile Arbeiten geschaffen. Somit kann noch besser auf schwankende Arbeitsanforderungen reagiert und dadurch eine flexiblere Bearbeitung der Belange unserer Mitglieder ermöglicht werden. Darüber hinaus wird die Attraktivität des Arbeitsumfeldes gesteigert.

Die Förderung unserer Mitarbeiter hat weiterhin hohe Priorität. Durch systematische Personalentwicklung unterstützen wir die stetige Verbesserung des Wissens und der Fähigkeiten – unter anderem mithilfe gezielter Weiterbildungsangebote für jeden Mitarbeiter in Form von Fachseminaren, Qualifizierungsprogrammen bis hin zu Fachhochschulstudiengängen. Ein Mitarbeiter hat im März 2023 bereits ein berufsbegleitendes wirtschaftswissenschaftliches Studium begonnen.

Um frühzeitig Talente zu erkennen und entsprechend zu fördern, hat die Ausbildung bei der HBH einen hohen Stellenwert. Seit August 2022 bilden wir eine neue Auszubildende zur Immobilienkauffrau aus und haben damit zum 31.12.2022 insgesamt drei Auszubildende. Wir bemühen uns, unseren Auszubildenden nach erfolgreichem Abschluss eine berufliche Perspektive in unserem Haus anzubieten – wie es im Januar 2023 bei einer Auszubildenden der Fall war. Um dem Fachkräftemangel frühzeitig entgegenzuwirken, haben wir unsere Ausbildungskapazitäten für das Geschäftsjahr 2023 erweitert, sodass ab August 2023 zwei weitere Auszubildende die Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum -mann bei der HBH beginnen. Zur Sicherung der Ausbildungsqualität pflegen wir einen engen Kontakt zur Hamburger Handelskammer und der Berufsschule und bieten zudem Schülerpraktika an. Die Genossenschaft nimmt unter anderem an Berufs- und Studienorientierungswochen teil – mit dem Ziel der Weitergabe von Informationen bezüglich des Ausbildungsberufes und Erklärung des Genossenschaftsgedankens und einer damit verbundenen Wohnungsbewirtschaftung. Auch im Februar 2023 haben wir wieder eine Einladung einer Stadtteilschule angenommen und konnten ein großes Interesse und eine positive Resonanz aufseiten der teilnehmenden Schüler erzielen.

Wir freuen uns, dass eine Mitarbeiterin im Jahr 2022 aus der Elternzeit zurückkehrte, während eine andere Mitarbeiterin ihre Elternzeit beginnt.

Für in den Ruhestand eintretende Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurde frühzeitig Ersatz gefunden. Wir möchten allen Kolleginnen und Kollegen, die in den Ruhestand gehen, für ihren Einsatz für die Genossenschaft danken und wünschen ihnen alles Gute.

in Euro pro m² Wohn- und Nutzfläche monatlich

Ausblick

Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und die CO2-Reduzierung prägen die zukünftigen Geschäftsjahre

Die Wohnungswirtschaft und vor allem die Genossenschaft stehen in den nächsten Jahren vor großen Herausforderungen. Einerseits sorgt die für Hamburg prognostizierte regionale Nettozuwanderung weiter für eine stabile Nachfrage. Andererseits beeinflussen die Folgen der Corona-Pandemie und des darauffolgenden Angriffskriegs Russlands auf die Ukraine, die bis heute noch nicht in Gänze abschätzbar sind, maßgeblich die Rahmenbedingungen unseres Handelns. Zwar hat die Bundesregierung Maßnahmen ergriffen, die bei den Bürgern die finanziellen Auswirkungen dämpfen, trotzdem entstehen bei den Betroffenen erhebliche finanzielle Mehrbelastungen, die es zu stemmen gilt. Diese werden durch eine steigende Inflation weiter verschärft.

Der vorhandene Zielkonflikt besteht auf der einen Seite aus immer strengeren ökologischen Auflagen zum Schutz des Klimas und auf der anderen Seite aus einer zum Nachteil der bestandshaltenden Wohnungsunternehmen ausgerichteten Kommunalpolitik, wie Restriktionen im Rahmen der Sozialen Erhaltungsverordnung und andere behördliche Auflagen. Dieser Zielkonflikt wird durch ein geringeres Angebot an Fördermitteln der Bundesregierung (KfW) verschärft.

Weiterhin als negativ zu betrachten ist die Vergabepolitik der Hansestadt Hamburg hinsichtlich öffentlicher Grundstücke. Diese Politik ist für bestandserhaltende Wohnungsunternehmen unwirtschaftlich, da die Vergabe nur noch im Rahmen von Erbbaurechten mit einer 100-Jährigen Laufzeit erfolgt. Durch die Ankündigung des Hamburger Finanzsenators, den Erbbauzins von 1,5 % auf 1,3 % zu senken, ändert sich nichts an den mit dem Erbbaurecht einhergehenden Nachteilen und Risiken, da die Entwicklung der Erbbauzinsen von der Entwicklung der zukünftigen Grundstücks- bzw. Verbraucherpreise abhängt. So werden über die Laufzeit Erbbauzinsen zu zahlen sein, die mit der zu erwartenden politisch regulierten Mietentwicklung nicht erwirtschaftet werden können. Was bei Indexmietvereinbarungen im Mietwohnungsbereich als „untragbar“ gilt, wird in diesem Rahmen politisch befürwortet. Letztendlich stellt sich nicht erst nach Ende der Laufzeit des Erbbaurechts, sondern bereits vorher die Frage, welche Erhaltungsmaßnahmen noch darstellbar sind. Unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sind Investitionen unter Umständen nicht mehr sinnvoll, jedoch mit Blick auf die Bewohnerinnen und Bewohner geboten.

Der Energiebedarf, vor allem aufgrund wachsender E-Mobilität und des Ausbaus von alternativen, stromabhängigen Heizverfahren, wächst stetig. Dem stehen ein schwach ausgebauter Sektor regenerativer Energien, wie Fotovoltaik, Wind- oder Wasserkraft, gegenüber sowie erschwerende regulatorische Rahmenbedingungen, die eine Umsetzung seitens der Wohnungsunternehmen hemmen. Die Nutzung von Dachflächen zur Gewinnung von Sonnenstrom als Mieterstrom wird konzeptionell erschwert. Dieses Ungleichgewicht von Nachfrage und Angebot wird verschärft durch die von der Regierung eingeleiteten Ausstiege aus Kohle- und Atomstromerzeugung. Wenn dieses Ungleichgewicht nicht schnell behoben wird und der Strombedarf nicht durch Zukäufe aus dem Ausland gedeckt werden kann, besteht weiterhin die Gefahr einer Energieversorgungslücke.

Die derzeitige Situation verdeutlicht den hohen Bedarf an regenerativen Energien in Deutschland, um Abhängigkeiten zu minimieren und gleichzeitig den hohen Strombedarf zu decken. Gleichzeitig verschärfen Deutschland und Europa die Anforderungen an den Gebäudesektor im Rahmen des Klimaschutzes. Die mit diesem Ziel verbundene CO2-Reduzierung hat zu einem Überarbeiten der bisherigen Prioritäten in der Investitionsstrategie zur Erhaltung des Bestandes der Genossenschaft geführt, sodass der Modernisierungsfahrplan für eine energetische Optimierung des Bestandes angepasst wurde und Maßnahmen im Rahmen der Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und CO2-Reduzierung die zukünftigen Geschäftsjahre der Genossenschaft prägen werden. Dabei steht stets der Satzungszweck der Genossenschaft, die Zurverfügungstellung von Wohnraum zu angemessenen Preisen, im Mittelpunkt unserer Entscheidungen. Da die Auftragsvergabe im Baugewerbe rückläufig ist, lässt sich eine leichte Entspannung bei Handwerkerkapazitäten und Lieferketten erhoffen, die zu stabilen bzw. leicht sinkenden Preisen und einer besseren Verfügbarkeit der baubeteiligten Unternehmen führen könnte. Ob dies so eintritt, bleibt jedoch abzuwarten.

Die HBH hat sich als langjähriger und verlässlicher Auftraggeber am Markt etabliert und wird von vielen Handwerksunternehmen geschätzt. Daher hoffen wir, dass alle Aufträge im geplanten Zeitrahmen platziert und abgewickelt werden können, und sind für die Zukunft zuversichtlich.

Wir werden die Digitalisierung weiter vorantreiben, um eine zukunftsgewandte Arbeitsumgebung zu schaffen und die Attraktivität für zukünftige Fachkräfte zu steigern. Die Digitalisierung nutzen wir auch, um den Mitgliedern einen Mehrwert zu bieten und das Wohnen zu vernetzen. Wir danken den Gremien, Mitgliedern, Geschäftspartnern und der Stadt für die konstruktive Zusammenarbeit im vergangenen Jahr und freuen uns auch auf weitere erfolgreiche Projekte. Gern stehen wir Ihnen weiterhin als verlässlicher und kompetenter Partner zur Verfügung.

Hamburg, den 11. April 2023

Hanseatische Baugenossenschaft Hamburg eG

DER VORSTAND
Kirsch          Paasch          Schubert