Lagebericht

Das Risikomanagement ist ein wesentlicher Bestandteil unserer Unternehmenssteuerung, um Chancen, Risiken und deren finanzielle Auswirkungen frühzeitig zu identifizieren. Aus diesem Grund ist bei der HBH ein Risikofrüherkennungssystem installiert. Es wird stets aktualisiert und deckt alle unternehmensrelevanten Bereiche ab. Auf diese Weise sind der Fortbestand, die Zahlungsfähigkeit und eine stabile Vermögensstruktur der Genossenschaft gewährleistet.

Die Einhaltung der gesetzlichen und satzungsgemäßen Verpflichtungen der Geschäftsführung und der internen Leistungsbereiche wird laufend überwacht und analysiert. Durch diese Prozesse kann möglichen Risiken frühzeitig entgegengewirkt werden. Angemessener Versicherungsschutz, Funktionstrennung und die IT-Planung spielen bei der Risikominimierung ebenfalls eine erhebliche Rolle. Der Datenschutz unterliegt dabei den Vorgaben der Europäischen Datenschutz-Grundverordnung.

Als fortlaufender Prozess ist das Risikomanagement fest in die Geschäftsprozesse eingebunden. Monatliche Auswertungen und laufende Bestandsanalysen über die Entwicklung der Instandhaltungskosten, Mietrückstände und -ausfälle, Vermietbarkeit, Mietpreisgestaltung und Altersstruktur ergänzen den Gesamtüberblick. In den revolvierenden Planungs- und Prognoseprozess fließen identifizierte Chancen und Risiken kontinuierlich ein.

Die Auswirkungen durch den russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine waren im Geschäftsjahr bereits spürbar, die zukünftige gesamtwirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Entwicklung ist jedoch nicht vollständig abschätzbar. Stark gestiegene Energiekosten, Lieferkettenprobleme und Verbraucherpreise haben sich nach der Pandemie durch dieses Ereignis zusätzlich verschärft. Die Europäische Zentralbank versucht, mit einer Erhöhung des Leitzinses auf die stark gestiegene Inflation zu reagieren, um Preisstabilität zu gewährleisten. Dies führt bei aktuellen Kreditabschlüssen zu höheren Zinsaufwendungen.

Auch in unserer Genossenschaft haben die Ereignisse im Jahr 2022 Spuren hinterlassen: So sind die Mietrückstände deutlich gestiegen. Gründe hierfür sind die hohen Nachforderungen aus den Heizkostenabrechnungen, die zu einer Erhöhung der Wohnnebenkosten geführt haben, und der allgemeine Anstieg der

Verbraucherpreise, die unsere Mitglieder stark belasten. Zur Verbesserung der finanziellen Situation der Mitglieder wurden deshalb vielfach Ratenzahlungsvereinbarungen geschlossen. Die Mietausfallquote ist dabei zwar von 0,2 % im Vorjahr auf 0,5 % im Geschäftsjahr gestiegen, aber noch weit von einem kritischen Niveau entfernt. Da die langfristige Wirksamkeit der von der Regierung beschlossenen Maßnahmenpakete noch nicht absehbar ist, besteht das Risiko, dass es aufgrund der weiter steigenden finanziellen Belastungen der Haushalte zu weiteren Ausfällen kommen könnte.

Angesichts der aktuellen Entwicklungen und mit Blick auf die Kapitaldienstbelastung müssen bei steigenden Zinsen die Wirtschaftlichkeit und Durchführbarkeit von geplanten Investitionsvorhaben neu ermittelt werden. Gleichzeitig kommen durch die Klimaziele der EU und das Pariser Klimaschutzabkommen neue Anforderungen auf die Genossenschaft zu.

So sind Kostensteigerungen aufgrund neuer Auflagen wie beispielsweise des hydraulischen Abgleichs und der zu planenden energetischen Optimierung bestimmter Gebäudeklassen zu erwarten. Stetig steigende Baukosten sind ein weiterer Faktor, der die Realisierbarkeit geplanter Bauvorhaben gefährdet.

Es ist davon auszugehen, dass es auch in Zukunft eine steigende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum geben wird, schon allein um allgemeine Kostensteigerungen in den anderen Lebensbereichen zu kompensieren. Hinzu kommt die besondere Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum durch Schutzsuchende aus Kriegsgebieten, welche die Nachfragesituation auf dem bereits strapazierten Hamburger Wohnungsmarkt verschärft.

Dennoch bietet sich uns auch die Chance, einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und unseren Mitgliedern energieeffiziente und kostensparende Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Zur Entwicklung einer Strategie hinsichtlich der Umsetzung der Klimaziele auf Unternehmensebene werden jährlich die CO₂-Emissionen und Energieverbräuche ermittelt.

Um die Ziele im Zeitrahmen und kosteneffizient zu erreichen, wird fortlaufend die Strategie an die technischen und wirtschaftlichen Gegebenheiten sowie die gesetzlichen und baurechtlichen Rahmenbedingungen angepasst.

Trotz der Einschränkungen und Herausforderungen wird die langfristige Vermietbarkeit des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes der HBH als gesichert angesehen. Durch strategische Planung kann die Genossenschaft den Herausforderungen begegnen und wir werden unseren Mitgliedern ein sicheres und bezahlbares Zuhause bieten.

Um dem Anspruch auf attraktives und preiswertes Wohnen gerecht zu werden, setzen wir neben der Bestandspflege auf die Umsetzung umfassender Quartiersentwicklungskonzepte, die Modernisierung einzelner Wohnanlagen sowie auf Einzelmodernisierungen. Auch bieten notwendige Investitionen in die Optimierung der Gebäudesubstanz Möglichkeiten, um neue Technologien zu implementieren. Der Gebäudekonnektivität gehört die Zukunft.

Allerdings stößt das an Grenzen, wo soziale und städtebauliche Erhaltungsverordnungen den Bestandsschutz in den Vordergrund stellen.

Um attraktiven und preiswerten Wohnraum bereitstellen zu können, sind Förderprogramme der KfW und der IFB für uns als Genossenschaft essentiell. Darum ist eine langfristig verlässliche Förderpolitik unverzichtbar.

Die Einführung des neuen Kundenportals, das eine direkte und unkomplizierte Kontaktaufnahme sowie eine eigenständige Dokumentenverwaltung ermöglicht, bietet die Chance einer ressourcenschonenden Verwaltung. Interne Arbeitsprozesse werden dadurch optimiert und den Mitgliedern bietet das Kundenportal den Mehrwert, direkt auf wohnungsrelevante Dokumente zugreifen zu können.